底层资产版图持续拓宽

　　前三季度29只REITs注册生效

　　随着中金开元旅业商业REIT于9月30日获准注册 ，前三季度注册生效的首发公募REITs数量达到29只
，为历史同期新高 。REITs底层资产版图也在不断拓宽，从产业园区 、高速公路
、仓储物流等传统品种 ，延伸至商业不动产、燃煤发电等新领域
。

　　产品创新多点开花

　　今年以来
，公募REITs产品创新多点开花。数据显示，前三季度 ，注册生效的公募REITs首发数量达29只
，与2024年全年持平 。若四季度发行节奏不变，2026年注册生效的公募REITs首发数量将创下历史新高
。

　　传统能源基础设施资产证券化实现关键突破 ，华夏华润能源REIT 、长城华能燃煤发电REIT正式获批后，成为全国首批落地的煤电REITs。其中：长城华能燃煤发电REIT的底层资产为华能青岛项目
，按照认购费用 3.198元/份
、发售份额10亿份计算，预计募集资金31.98亿元；华夏华润能源REIT的底层资产为华润焦作龙源电厂2×660MW超超临界燃煤热电联产机组 ，项目评估值约33.71亿元
，拟募集资金约28.55亿元 。

　　在6月首批4只商业不动产REITs集中上市后，越来越多市场参与主体将REITs作为存量商业物业实现资本化的重要路径 ，中金开元旅业商业REIT、招商资管招商蛇口REIT 、广发新城吾悦商业REIT等多只商业不动产REITs陆续落地
。近来 
，商业不动产REITs的底层资产涵盖商业办公楼
、文旅酒店、购物中心等成熟业态。

　　此外，首单隧道公募REIT——东方红隧道股份高速公路REIT于4月挂牌上市 。其底层资产为钱江隧道 ，按照发行份额10亿份 、发行费用 4.68元/份计算
，项目募集资金总额达到46.8亿元。

　　先锋瑞驰投资总监陈海涛表示，公募REITs底层资产从仓储物流、能源
、产业园等基础设施 ，逐步延伸至保障性租赁住房、数据中心 、商业不动产等多元领域
。“首单示范 ”效应持续释放
，REITs以品类创新为支点，撬动更多资金向更多领域集聚。

　　二级市场冷热不均

　　在REITs一级市场火热的同时 ，二级市场却冷热不均 。Choice数据显示，截至10月8日
，中证REITs全收益指数今年以来下跌6.18%，产业园区
、仓储物流板块回调较深
。存量市场中 ，逾七成公募REITs今年以来费用 下行。

　　业内人士表示
，供给端与资金端的再平衡成为市场关注的焦点：供给端方面，已注册生效但未上市的公募REITs约19只；资金端方面 ，截至二季度末
，公募REITs机构投资者占比均值达97.44%，平均持有人户数同比下降27%至约1.2万户 ，而保险资金持有占比下滑1.75个百分点至16.6% 。

　　“当前
，公募REITs市场供需矛盾较大：一方面，待发行产品预计规模大 ，叠加存量限售份额陆续解禁
，公募REITs在供给端的压力较大；另一方面，二级市场以存量资金博弈为主 ，缺乏长期资金支撑，导致资金承接能力有限
。
”一位关注公募REITs的资深市场人士说。

　　陈海涛表示
，随着公募REITs的底层资产版图持续拓展，供给节奏与资金承接如何匹配 ，将决定公募REITs市场能否真正走向提质增效 。

（文章来源：上海证券报）