“组团LP+专业基金管理人 ”模式成为当下险资投资不动产新范式。
据中国证券投资基金业协会日前发布的备案信息 ，友邦人寿、中宏保险 、汇丰人寿与华平投资相关方设立嘉兴曜盈股权投资合伙企业（有限合伙） 。天眼查信息显示，该基金总规模25.8亿元 ，友邦人寿 、中宏保险、汇丰人寿三家寿险作为有限合伙人（LP）分别认缴49% 、31% 、10% ，合计认缴23.22亿元 。
关于基金投向，中宏保险相关负责人对《每天 经济新闻》记者（以下简称每经记者）回应称 ，该基金主要聚焦仓储物流、保障性租赁住房投资 ，符合公司稳健 、长期价值导向的投资理念。
近期多起同构基金加速落地，“险资出钱 、专业机构操盘 ”投资不动产渐成趋势 。就此业内人士在受访时认为，险资组团LP带来风险隔离、资金聚合和专业分工三重优势 。
友邦人寿、中宏保险抱团参与最积极
每经记者注意到 ，近年来险企以联合投资人形式参与不动产基金投资的案例增多 ，标的覆盖商业综合体 、仓储物流 、保障性租赁住房等资产。以友邦人寿、中宏保险为代表的外资背景寿险公司是最积极的“组团者” 。
2026年同构基金已有多起案例 。如4月设立的天津家鼎股权投资基金合伙企业（有限合伙），总认缴规模61亿元。出资结构上 ，友邦人寿认缴出资比例20.49% 、大家人寿认缴16.38% 、中宏保险认缴13.11% ，三家险资合计出资30.49亿元，接近基金规模的一半。三家险资机构作为有限合伙人（LP）参与 ，承担出资额范围内的有限责任 。据悉 ，该基金将接手北京中关村标志性建筑鼎好大厦项目 。
2026年2月，总出资规模约86亿元的天津兰沁股权投资合伙企业（有限合伙）注册成立 ，其合伙人阵容涵盖10家公司 ，其中泰康人寿、长城人寿 、友邦人寿 、中宏保险、中意人寿 、中美联泰大都会人寿 、泰康养老7家保险公司组团出资，围绕商业不动产进行相关投资。据媒体报道 ，该基金将投向北京、武汉 、无锡三地荟聚购物中心 。
在仓储物流领域 ，成立于2025年11月的吉仓三期股权投资基金（北京）合伙企业（有限合伙），出资额10亿元，其中 ，友邦人寿认缴出资比例26.6% ，中宏保险认缴20% 。
在长租公寓领域，成立于2025年8月的天津家寓股权投资基金合伙企业（有限合伙） ，总出资规模为45亿元 ，出资合伙人包括五家寿险公司，大家人寿认缴出资比例40% 、友邦人寿认缴17.78%、中宏保险认缴17.78%、中银三星人寿认缴17.78% 、复星保德信人寿认缴6.6%。
在业内看来 ，“组团LP+专业基金管理人 ”这一模式既保障险资作为出资方的知情权与重大事项参与权 ，同时让专业管理人充分发挥不动产运营专业优势，实现了“险资出钱 、专业机构操盘 ”的明确分工 。
组团LP投不动产受外资系寿险喜欢
从近年案例来看 ，险企抱团配置不动产正走向常态化 。从参与机构来看 ，友邦人寿、中宏保险高频出现，外资系寿险公司参与更积极。
直接投资不动产 ，还是“组团LP+专业基金管理人”模式 ，在业内看来，险企投资模式分化的本质是运营策略选取 的差异 。天职世界 保险询问 主管合伙人周瑾在受访时指出，大型险企一般有自建平台和团队 ，倾向直投甚至控股参与运营 ，多数险企尤其外资系缺乏物业运营能力，因此选取 以基金架构外包能力 。
周瑾指出 ，一方面 ，外资系公司的母公司有成熟的“保险资金+外部基金管理人 ”世界 经验，天然认可外购专业能力；另一方面 ，LP身份风险隔离 ，符合外资审慎的财务投资纪律，同时 ，“组团LP+专业基金管理人 ”模式具有合规边界清晰 、权责容易拆分 、落地效率高等优势 ，因此受到外资系喜欢 。
在利率下行、高收益资产稀缺的背景下，险资亟需配置能产生稳定现金流 、覆盖负债成本的长期资产 。每经记者注意到 ，这批基金的资产投向也高度趋同 ，几乎全部指向已建成运营 、能产生稳定现金流的存量不动产 。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对每经记者分析称，尽管险资持有资产类型不同，但核心还是要找到能够覆盖自身负债成本的现金流。其他一些项目和固定资产的收益率压力较大；而仓储物流、保障性租赁住房等资产 ，租约较长 ，现金流可预期，收益率逻辑上优于部分其他资产 ，与险资长久期负债属性匹配较好。在其看来 ，这类项目具有抗通胀和增值潜力，在利率下行周期中优势更明显 。当前各类投资机会较多 ，机构专业度也在提升 ，组合投资 、分散项目风险的操作空间较大 。
周瑾分析指出，在“资产荒”环境下 ，优质非标债权供给收缩 ，需不动产类固收补位；低利率趋势下，核心成熟持有型物业的资本化率显著高于长端国债收益率 ，增厚投资收益；成熟物业的长租约现金流与寿险超10年负债久期匹配 ，有利于优化资产负债管理。而组团LP模式兼具风险隔离 、资金聚合、专业分工三重优势，叠加政策鼓励耐心资本入市和房地产市场估值修复窗口，共同推动险资加快布局 。
（文章来源：每天 经济新闻）
